Nahaufnahme zweier Hände, die ein leeres Portemonnaie aufhalten

Für die erste Baufinanzierung sollte immer ein Puffer einkalkuliert sein, um eine teure Nachfinanzierung zu vermeiden.

Baukosten

Die Lösung bei erhöhtem Baufinanzierungsbedarf
Was ist eine Nachfinanzierung?

Ein Hausbau ist ein sehr komplexes Projekt. Die Hausplanung sowie die Finanzierung sollten daher so gut wie möglich durchdacht und kalkuliert sein. Ansonsten kann es für Bauherren und -frauen problematisch werden, wenn Kosten für den Hausbau unterschätzt oder Nebenkosten nicht bedacht wurden.

Dennoch kommt es manchmal vor, dass der geplante Neubau eines Hauses unerwartet teurer ausfällt als ursprünglich geplant. Ursachen dafür können zusätzliche Ausstattungswünsche, höhere Materialkosten, gestiegene Haus- sowie Rohstoffpreise sein. Genügt die ursprüngliche Baufinanzierung für solch zusätzliche Baukosten nicht aus, können diese mit einer Nachfinanzierung gedeckt werden.

Zwar sind für die Beantragung einer Nachfinanzierung weniger Unterlagen nötig als für eine herkömmliche Baufinanzierung, allerdings sollte sie wenn möglich vermieden werden.

Denn Kreditnehmer müssen mit schlechteren Konditionen rechnen, da die Banken unter anderem einen Zinsaufschlag nehmen. Den verlangen sie, weil die Vergabe eines Kredits an jemanden, der bereits eine Baufinanzierung hat, riskant ist. Die zu finanzierenden Immobilien dienen als Sicherheit für kreditgebende Banken. Das heißt, sollte der Darlehensnehmer zahlungsunfähig sein, wird die Restsumme mit dem Erlös aus der Zwangsversteigerung beglichen. Jede weitere kreditgebende Bank wird zweit- bzw. nachrangig behandelt. Im Fall einer Zwangsversteigerung erhält sie erst nach der erstfinanzierenden Bank ihr Geld oder – wenn es schlecht läuft – gar nicht.

In den meisten Fällen erfolgt die Nachfinanzierung über eine weitere Bank. Daher fallen neben den höheren Zinsen Kosten für die neue Grundschuldeintragung an.

Nahaufnahme zweier Hände eines Bauarbeiters, der eine Holzlatte abmisst, unter der Holzlatte liegen Baupläne
Moderne Küche mit weißen Schränken und silberfarbenem Kühlschrank, in der Mitte stehen ein Tresen und braune Stühle

Beachten Sie: Eine Nachfinanzierung ist keine Anschlussfinanzierung. Bei der Nachfinanzierung wird der Erstkredit aufgestockt. Mit der Anschlussfinanzierung wird die Restsumme, die nach dem Ende der Sollzinsbindung übrig bleibt, finanziert.

Sie fragen sich sicher, warum Sie denn nicht gleich bei der Bank eine Nachfinanzierung beantragen können, über die die Erstfinanzierung abgewickelt wurde. Kann man natürlich machen, spart Notarkosten, Kosten beim Grundbuchamt und bürokratischen Aufwand.

Allerdings wurde für die Erstfinanzierung bereits die höchstmögliche Darlehenssumme ermittelt, die die Bank bereit ist, auszuzahlen. Sie dazu zu bekommen, noch mehr Geld zur Verfügung zu stellen, ist schwierig. Daher können Hausbauer nicht immer bei derselben Bank nachfinanzieren.

Es kann auch unter Umständen sein, dass eine Mindestsumme nötig ist – meist beläuft sie sich auf 50.000 Euro.

Eine Nachfinanzierung ist also eine eher lästige Angelegenheit. Um Kosten, Zeit und Aufwand zu sparen, lohnt es sicher daher, bereits die Hauptfinanzierung für Ihr Bauvorhaben gründlich und umfassend mit professionellen Beratern zu besprechen – also mit uns😉.

 

Unkenntliche Frau in weißem Shirt und Jeansjacke hält Smartphone in ihren Händen und lächelt

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Antworten auf häufig gestellte Fragen

Wie wahrscheinlich ist es, dass ich eine Nachfinanzierung bekomme?

Nun ja, es gibt für die Beantragung einer Nachfinanzierung zwei Möglichkeiten. Entweder Sie fragen freundlich die Bank, die Ihnen bereits Geld für Ihren Hausbau geliehen hat, oder Sie nehmen eine weitere Bank ins Boot.

Banken ermitteln im Rahmen einer Baufinanzierung den Beleihungswert sowie die Beleihungsgrenze. Anhand dessen entscheiden sie, wie viel Geld sie Kreditnehmern für die Baufinanzierung geben. Um das Risiko möglichst gering zu halten, möchten Kreditinstitute nur so viel leihen wie nötig. Wer wirft schon gern mit Geld um sich? Eine Aufstockung des Finanzierungsrahmens in Form einer Nachfinanzierung nehmen Banken daher ungern vor und lehnen es meist ab – erst recht, wenn die Darlehenssumme schon sehr hoch war bzw. es sich um eine Vollfinanzierung handelte.

Die Chancen sind etwas höher, wenn eine weitere Bank für die Nachfinanzierung angefragt wird. Allerdings riskiert diese einen Kreditausfall, wenn der Kreditnehmer die Schulden nicht zurückzahlen kann und die Immobilie zwangsversteigert werden muss. Denn sie steht mit der Grundschuld automatisch zweitrangig im Grundbuch. Das bedeutet, dass zunächst die Bank im ersten Rang mit dem Erlös aus der Versteigerung bedient wird. Bleibt dann nichts mehr übrig, geht die nachrangig gestellte Bank leer aus. Dieses Risiko gleicht sie mit hohen Zinsaufschlägen aus. Somit ist eine Nachfinanzierung wenig attraktiv und sollte daher möglichst vermieden werden. Planen Sie Ihre Baufinanzierung also von Beginn an so gut es geht oder machen während der Bauphase Abstriche.

Wie vermeide ich eine Nachfinanzierung?

Eine Nachfinanzierung wird dann gebraucht, wenn das Geld der Erstfinanzierung für einen Hausbau nicht ausreicht und auch sonst keine finanziellen Mittel vorhanden sind, um die Kosten für ausstehende Bauarbeiten zu stemmen. Das muss nicht zwangsläufig auf eine miserable Planung der ersten Baufinanzierung zurückzuführen sein. Manchmal passieren Dinge einfach völlig unerwartet oder Bauende entscheiden sich plötzlich für kostspieligere Ausstattungen oder Materialien.

Grundsätzlich können Bauherren oder -frauen aber um eine zeitaufwendige und teure Nachfinanzierung drum herumkommen, wenn sie Folgendes beachten:

  • Baufinanzierung schon von Beginn an sorgfältig und möglichst bis ins kleinste Detail planen,
  • eventuell Baudarlehen mit Reserveoption abschließen,
  • Abstriche machen; überlegen Sie gut, ob Sie statt der teuren Marmorfliesen nicht doch bei den geplanten Keramikfliesen für Ihr neues Bad bleiben wollen.
  • Warten Sie ab. Manche Wohn-Must-haves können vielleicht auch noch später realisiert werden.
  • Versicherungen abschließen: für den Hausbau sind die Bauherrenhaftpflicht-, Bauleistungs- sowie die Feuerrohbauversicherung unverzichtbar.
Kann eine andere Bank mein Bauvorhaben nachfinanzieren?

Sie lassen sich Ihren Hausbau von einer Bank finanzieren. Das Darlehen, das Sie bei dieser Bank aufgenommen haben, ist die Erstfinanzierung. Normalerweise sollte eine Baufinanzierung nach gründlicher Planung hieb- und stichfest sein. Allerdings können durch unerwartete Begebenheiten oder besondere Ausstattungswünsche nachträglich höhere Kosten entstehen. In diesem Fall muss nachfinanziert werden. Dazu kann sowohl die bisherige Bank als auch eine andere herangezogen werden. Das klingt allerdings zu einfach. Selten ist eine Bank bereit, die Erstfinanzierung aufzustocken. Und für eine andere ist eine Nachfinanzierung meist sehr riskant wegen der nachrangigen Stellung im Grundbuch. Also ja, eine Nachfinanzierung kann bei einer anderen Bank beantragt werden. Um aber Kosten, Zeit und Aufwand zu sparen, sollte Ihre Baufinanzierung von Anfang an auf festem Fundament stehen.

Welche Unterlagen und Informationen brauche ich für eine Nachfinanzierung?
  • Kosteneinschätzung eines Experten; Architekten können zum Beispiel prüfen, ob die beantragte Summe wirklich benötigt wird.
  • Die Banken wollen wissen, welche Arbeiten am Haus noch erledigt werden müssen. Also fordern sie eine Aufstellung der noch offenen Bautätigkeiten.
  • Ein geregeltes Einkommen macht immer einen guten Eindruck. Mit überzeugenden Einkommensnachweisen haben Sie bei den Banken definitiv einen Pluspunkt gesammelt.
  • Ein ausgefüllter Finanzierungsantrag macht die Sache rund.

Tipp: Rechnen Sie immer mit der Bearbeitungszeit der Banken. Beantragen Sie daher eine Nachfinanzierung, sobald Sie wissen, dass Sie mehr Geld brauchen. Je später der Antrag gestellt wird, desto eher laufen Sie Gefahr, dass Dienstleister wie Handwerker Ihnen Mahnungen schicken. Im schlimmsten Fall kommt der gesamte Bau zum Erliegen.